LE FONCIER

Ce qu’il savoir

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Les risques liés au foncier et à l’immobilier sont denses. Ce n’est facile ni pour les individus, ni pour les investisseurs et opérateurs, ni pour l’État lui-même qui voit ses réserves administratives bradées et qui a parfois des difficultés à identifier des terres pour construire une école, un centre de santé, des marchés… Tenter d’épuiser l’épineuse question des risques liés au foncier amène à l’aborder en deux actes. Le premier est relatif aux précautions à prendre avant toute acquisition et le deuxième a trait à la formalisation et à la sécurisation d’un domaine.

ACTE 1 : PRÉCAUTIONS PRÉLIMINAIRES

Ne jamais acquérir une parcelle sans être sûr du droit de propriété du cédant !

La fierté et la jubilation après avoir acheté une parcelle peuvent se transformer en fiel et en tribulation si l’on n’y prend garde. Faute de prudence, l’acquéreur peut se voir retirer le bien immeuble qu’il a pourtant acheté à coups d’énormes sacrifices. Les précautions préliminaires dans l’acquisition d’une parcelle sont aussi capitales que l’acte d’acquisition.

AVANT D’ACQUÉRIR UNE PARCELLE, IL Y A DES PRÉCAUTIONS INDISPENSABLES À PRENDRE

« Qui terre a, guerre a », enseigne un vieil adage. Ainsi, dans le domaine d’acquisition de la terre, la prudence devient une vertu. Alors, il faudra pour en posséder, non plus se préparer pour la guerre déjà inhérente à la nature de la propriété, mais s’organiser pour la paix, c’est-à-dire, prendre en amont certaines dispositions à l’effet de se garantir une jouissance paisible et sécurisée de son bien pour l’avoir bien acquis. Il s’agit essentiellement pour le candidat à l’acquisition, de vérifier l’identité et la qualité du proposant d’une part, et d’autre part d’établir le lien utile entre le bien et le proposant (vendeur). « La plupart des contentieux pendants devant les juridictions en matière foncière prennent leur source dans la contestation de la qualité du vendeur ou encore, du doute sur son identité ou plutôt de la remise en cause de celle-ci. En effet, celui qui se propose de céder un bien immobilier doit d’abord exister. L’existence est juridique. Il n’est pas superfétatoire de préciser qu’une personne décédée ne peut plus poser des actes juridiques par lui[1]même.

Aussi, toute action pour son compte ou contre lui serait-elle non avenue dans la mesure où, il n’a pas d’existence juridique. Or, il est récurrent de constater à l’occasion d’un litige foncier que la partie qui a intérêt, relève et prouve que le signataire de la convention de vente était décédé des années auparavant avant la signature de ladite convention. La question est alors de savoir, comment un défunt a-t-il pu conclure un contrat de vente d’immeuble ? De tels moyens en justice sont nécessairement en défaveur de l’acquéreur. Et le juge s’en laisse facilement convaincre », fait savoir un expert de l’Agence nationale du Domaine et du Foncier. Il est donc important pour celui qui se propose d’acquérir une parcelle de s’assurer de ce que ses interlocuteurs ne vont pas tromper sa vigilance en mettant sur la convention de vente le nom d’un parent défunt à eux. Pour ne pas tomber dans de tel piège, le même expert recommande à l’acheteur de tout faire pour rencontrer physiquement, lors des négociations, celui qui se prétend propriétaire. Et si pour diverses raisons cette rencontre est impossible (immigré, vivant ou en mission à l’étranger par exemple), il est souhaitable que ceux qui doivent agir en son nom et pour son compte puissent présenter un mandat formalisé dans les conditions de fond et de forme. L’acheteur, le cas échéant, devra conserver ce document à toutes fins utiles. En dehors du cas récurrent des conventions de vente signées par des défunts, il énonce la situation des mineurs, des incapables et des successions (héritiers)… Par ailleurs il évoque aussi les précautions relatives à la nationalité et à la vente en milieu rural. « En milieu urbain, peuvent acquérir la propriété foncière, seuls les Béninois et les non-Béninois originaires des pays où les Béninois peuvent acheter la terre.

En milieu rural, ce ne sont que les citoyens béninois ou les personnes morales de droit béninois… En milieu rural, il faut s’adresser à l’État à travers l’Agence nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) pour l’exercice du droit de préemption de l’État, car l’État est le premier acheteur en milieu rural. Vous vous adressez à l’État d’abord et c’est quand l’État ne veut pas acheter et vous autorise, que vous pouvez vendre à n’importe quelle autre personne susceptible de l’acquérir. Dans ce cas, l’acquéreur doit élaborer un projet de mise en valeur de la terre pour recueillir les avis et les approbations en fonction de la superficie. Quand il s’agit d’une parcelle de moins de 2 hectares, il n’y a besoin ni d’avis ni d’approbation. Mais pour les parcelles de plus de 2 hectares, l’avis et l’approbation sont obligatoires ».

LIEN UTILE ENTRE LE PROPOSANT ET LE BIEN OBJET DE LA TRANSACTION

Il s’agit pour le candidat à l’acquisition de se demander en quelle qualité le vendeur détient-il le bien qu’il

se propose de vendre et de quelles pièces dispose-t-il, ne serait-ce qu’à titre de commencement de preuve ? Les cas de figure les plus récurrents concernent entre autres, les détenteurs à titre d’acquéreur, à titre de donataire, d’héritiers ou de propriétaire. « Le détenteur à titre d’héritier doit rapporter la preuve, au moyen de l’acte de partage successoral, que ce bien lui a été effectivement alloti à l’issue du partage. Celui qui détient à titre purement coutumier devrait disposer d’une attestation de détention coutumière. Et le vendeur qui se prétend détenir la parcelle à titre de propriétaire doit rapporter la preuve au moyen du titre foncier délivré sur l’immeuble en son nom. L’acheteur devra alors se rapprocher de l’administration publique en charge de la conservation des titres de propriété, pour s’assurer que ce bien est effectivement la propriété de son vendeur », avertit l’expert de l’ANDF.

Quant à celui qui prétend détenir un immeuble à titre d’acquéreur, à en croire l’expert de l’Andf, il doit nécessairement disposer d’un acte d’acquisition, c’est[1]à-dire de la convention de vente. Il est donc utile pour le candidat à l’acquisition de réclamer ce document pour pouvoir établir le lien entre son vendeur et le bien dont il s’agit. Dans ce cas, il devra se rapprocher de la mairie du lieu de situation de l’immeuble

pour une compulsion dans les registres de l’administration. « Si la transaction effectuée entre le proposant et son vendeur n’apparait pas dans les archives de l’administration territoriale, alors il y a un début de doute, sauf s’il détient un autre acte délivré par l’administration pouvant servir de commencement de preuve (Attestation de Recasement ou autre) », fait savoir l’expert. Il ajoute qu’un donataire quant à lui, doit obligatoirement prouver la donation par acte notarié. « La donation par acte sous signature privée est nulle et de nul effet, selon la législation béninoise. Ainsi,

À 10 ANS D’EMPRISONNEMENT ET/OU UNE AMENDE DE 5 À 10 MILLIONS !

« Le stellionat est une manœuvre frauduleuse qui consiste à vendre un bien dont on sait ne pas en être propriétaire, à vendre un même bien à plusieurs personnes, à présenter comme libre un bien hypothéqué ou à minorer les hypothèques qui grèvent un bien. Au Bénin, le délit de stellionat est prévu et puni par la loi 2017-15 du 10 août 2017 modifiant et complétant la loi 2013-01 du 14 août 2013 portant Code foncier et domanial en République du Bénin en ses articles 492 et 493 »,

fait observer Barachiel Goudjanou, Juriste foncier. Il précise qu’aux termes de l’article 493 dudit code, est réputé stellionataire quiconque : fait enregistrer ou confirmer en son nom un immeuble dont il sait n’être pas propriétaire ; fait inscrire un droit réel sur un titre qu’il sait ne pas lui appartenir ou celui qui accepte sciemment un certificat d’inscription ainsi établi ; fait enregistrer ou confirmer un immeuble en omettant sciemment de faire inscrire les hypothèques, droits réels ou charges dont cet immeuble est grevé; cède sciemment un immeuble ou un titre de propriété qu’il sait ne pas lui appartenir ou celui qui accepte sciemment cette cession ; quiconque obligé de faire inscrire une hypothèque légale sur des biens soumis à immatriculation ou une hypothèque forcée sur des biens immatriculés, consent une hypothèque conventionnelle sur les biens qui auraient dû être frappés ; celui qui, frappé ou non d’incapacité, contracte avec une tierce personne à l’aide d’une déclaration mensongère. S’agissant de la peine encourue, l’article 492 du Code foncier et domanial stipule : Le délit de stellionat est puni d’un emprisonnement de cinq à (05) ans à dix (10) ans et d’une amende de cinq millions (5 000 000) à dix millions (10 000 000) de francs CFA ou de l’une de ces deux peines seulement, sans préjudice des dommages et intérêts. Les officiers ministériels ayant participé à la rédaction des actes entachés de stellionat sont poursuivis comme complices ». À bon entendeur, demi-mot !

ACTE 2 : FORMALISATION ET SÉCURISATION D’UN DOMAINE

Seul le titre foncier est la preuve irréfutable de propriété

Une fois que l’on a pris toutes les dispositions préliminaires indispensables pour l’acquisition d’un domaine, notamment en vérifiant la qualité du cédant et le lien entre la terre objet de la transaction et celui-ci, place à la formalisation et à la sécurisation du bien que l’on a acquis. Cette ultime étape comporte aussi des subtilités sur lesquelles l’expert de l’Agence nationale du Domaine et du Foncier attire l’attention.

POUR ÊTRE SÛR CRAINTE D’UN DE PROFITER SANS DOMAINE ACQUIS, IL FAUT EN POSSÉDER LE TITRE FONCIER

Ce n’est pas parce que l’on n’a remis de l’argent pour ache[1]ter une parcelle que la parcelle devient automatiquement la propriété de l’acheteur. Une parcelle n’est pas comme un portable qu’on achète en re[1]mettant simplement de l’argent au vendeur contre une facture. Selon que l’on est en milieu rural ou en milieu urbain, l’acquisition du droit de propriété foncière ne suit pas les mêmes procédés. L’accès à la propriété foncière en milieu rural est subordonné, et ce à la charge du vendeur, à la demande d’exercice du droit de propriété foncière. En effet, selon le code foncier et domanial en vigueur au Bénin, notamment en son article 362, toute vente de terre en milieu rural doit être précédée d’une demande d’in[1]formation aux fins d’exercice de droit de préemption, adressée à l’État, à travers l’Administration foncière et domaniale. « La re[1]quête est formulée auprès du service déconcentré de l’Administration foncière du lieu de situation de l’immeuble. L’administration dispose de quinze (15) pour ré[1]pondre. Passé ce délai, elle est censée avoir renoncé à la préemption. J’insiste, la transaction effectuée au mépris de cette formalité est nulle et de nul effet», affirme l’expert de l’Agence nationale du Domaine et du Foncier qui a requis l’anonymat.

Il poursuit: «Si l’immeuble objet de la transaction est supérieur ou égal à 2 hectares, alors les formalités prévues à l’article 361 du code foncier et domanial doivent être observées par l’acheteur. Selon ce texte, l’acquisition d’une terre rurale dont la superficie est comprise entre deux (02) et vingt (20) hectares est conditionnée par l’approbation préalable du conseil communal ou municipal d’un pro[1]jet de mise en valeur à des fins agricoles, halieutiques, pastorales, forestières, sociales, industrielles, artisanales ou de préservation de l’environnement conformément aux dispositions des articles 368 et suivants du présent code ou d’une manière générale, liée à un projet d’intérêt général. Au-delà de vingt (20) et jusqu’à cent (100) hectares, le projet de mise en valeur défini à l’alinéa précédent est approuvé par l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier après avis du conseil communal ou muni[1]cipal ». L’expert signale que pour une superficie supérieure à cent (100) et inférieure ou égale à cinq cents (500) hectares, la demande d’acquisition de terre n’est recevable que dans les conditions ci-après : « le projet est approuvé par le conseil communal ; le projet a reçu l’avis favorable de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) ; le projet a reçu l’approbation du ministre en charge du foncier. Au-delà de 500 hectares, le projet de mise en valeur est approuvé par décret pris en conseil des ministres. Dans tous les cas, selon le type, la nature et l’importance du projet, l’avis des ministres concernés est requis sans préjudice de l’étude d’impact environnemental ». Il reste établi que toute acquisition de terre devra faire l’objet d’une approbation préalable du conseil communal du lieu de situation de l’immeuble après avis motivé de la Commission de Gestion Foncière. Mais attention à ne pas être gourmand. Il y a une limite à tout. Notre source de l’Andf prévient: «En tout état de cause, aucune acquisition de terre ne peut excéder une superficie cumulée de mille (1.000) hectares. Tout projet de mise en valeur doit assurer une agriculture durable, respecter l’équilibre écologique, la préservation de l’environnement et contribuer à garantir la sécurité alimentaire dans l’intérêt des générations présentes et futures ». Et il rappelle : « Les étrangers ne peuvent accéder à la propriété foncière au Bénin, en milieu urbain, qu’en rapportant la preuve de réciprocité. Cette preuve se rapporte au moyen d’un accord ou d’un traité signé entre le Bénin et l’État dont le candidat à l’acquisition est ressortissant. En milieu rural, il est formellement interdit aux étrangers d’accéder à la terre. Par contre, ils peuvent bénéficier des baux emphytéotiques n’excédant pas 50 ans et non renouvelables».

FORMALISATION ET SÉCURISATION PROPREMENT DITES

Acquérir une parcelle sans la sécuriser, c’est comme laisser un trésor au vent. À en croire l’expert de l’Andf, la formalisation peut se faire suivant trois mécanismes. « Soit les parties constatent la transaction par un procès-verbal de présomption de propriété qu’elles pré[1]sentent au maire de la Commune pour affirmation. Soit les parties constatent la transaction par acte sous signature privée qu’elles déposent au rang des minutes d’un Notaire. Ou les parties passent directement la transaction devant notaire », rapporte-t-il. Il précise que affirmation fait partie, selon le code foncier et domanial, de la validité de la convention de vente, lorsque les parties décident de ne pas déposer au rang des minutes d’un notaire ou de ne pas constater la transaction par acte authentique. « Par ailleurs, toute convention de vente doit faire l’objet, outre l’affirmation, de l’enregistre[1]ment auprès des services compétents de l’Administration des Impôts. Le défaut d’enregistre[1]ment dans un délai d’un (01) mois si le bien est situé à Cotonou, ou deux (02) mois dans le cas contraire fait courir des pénalités à la charge de l’acheteur. Enfin, si l’immeuble objet de la transaction est doté d’un titre foncier, les parties n’ont plus le choix. Le recours au notaire est obligatoire », va-t-il ajouter. Abordant les diligences à faire pour la sécurisation du domaine, l’expert de l’Andf fait savoir que la sécurisation dé[1]signe la mise en œuvre de la procédure de confirmation de droit, à l’effet de se faire délivrer un titre de propriété. « La requête est formulée auprès du service déconcentré de l’Administration domaniale compétent suivant le lieu de situation de l’immeuble. Certaines pièces sont requises. Je veux citer les actes présomptifs de propriété (convention de vente, Attestation de Recasement, Attestation de Détention Coutumière, Certificat Administratif, Certificat Foncier Rural, décision de justice devenue définitive, c’est-à-dire insusceptible de voie de recours suspensives d’exécution…) ; une fiche de réquisition à retirer auprès de l’administration ; pièce d’identité ; levées topographiques ; quittance de paiement de la provision, laquelle est fixée par l’administration après examen du dossier », informe-t-il. À l’en croire, il peut être exigé de certains requérants compte tenu du lieu de situation de leur bien, la production d’une attestation de situation géographique.

Il s’agit de vérifier si le bien est situé sur le domaine de l’État ou sur un périmètre déclaré d’utilité publique. « Après ces formalités, si le dossier est à jour et déclaré recevable, il fait l’objet d’enrôlement et la procédure de confirmation de droits de propriété est enclenchée », assure l’expert. Toutefois, si l’immeuble objet de la transaction est déjà sécurisé, l’acheteur, par le biais de son notaire fait procéder à la mutation du titre foncier ou, dans le cas où il s’agit d’une portion d’un grand périmètre sécurisé, au morcellement vente, c’est à-dire à la création d’un titre foncier distinct à son profit. «En République du Bénin, seul le titre foncier est la preuve de propriété. Dès sa délivrance, il est en principe définitif et inattaquable », conclut-il.

LES TROIS INFRACTIONS FRÉQUENTES

En République du Bénin, les questions foncières sont la source de plusieurs contentieux. Et pour cause : Le Béninois a un rapport particulier à la terre dont l’appropriation est généralement considérée comme un symbole de réussite sociale. Cette quête effrénée de la terre et les transactions douteuses qui l’accompagnent sont souvent l’occasion de la commission d’infractions à la loi pénale. Ces infractions ont leur siège dans le Code pénal, mais aussi dans le code foncier et domanial. Les dispositions pénales en matière foncière sanctionnent aussi bien les acteurs du code foncier et domanial (Régisseurs de la propriété foncière, responsables des services des affaires domaniales et foncières au niveau des municipalités, chef quartier, notaire…) que les particuliers. En raison de leur fréquence, il semble important d’insister sur trois infractions prévues et punies par le code foncier et domanial et le Code pénal. D’abord l’infraction de contrefaçon et d’altération frauduleuse de documents fonciers ainsi que l’utilisation intentionnelle desdits documents. Cette infraction est prévue et punie par les articles 489 du code foncier et domanial et 302,303 et 305 du Code pénal. Elle vise deux catégories de personnes.

D’une part les fonctionnaires et officiers ministériels qui procèdent intentionnellement à l’altération des documents fonciers et d’autre part les personnes qui en toute connaissance de cause font usage de ces documents contrefaits. Pour les premiers, la sanction est la réclusion criminelle à perpétuité, pour les seconds la réclusion criminelle de dix à vingt ans. Ensuite la cession, l’occupation ou l’exploitation d’un immeuble frappé d’indisponibilité. Cette infraction est prévue et punie par l’article 499 du code foncier. C’est l’une des infractions les plus courantes quand on se réfère aux statistiques en matière pénale. En général, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une contestation de droit de propriété devant une juridiction, le juge saisi prononce l’indisponibilité de l’immeuble jusqu’au dénouement du procès. Bien souvent, certaines parties au procès en violation de l’ordonnance d’indisponibilité continuent à poser des actes de disposition ou d’exploitation sur les immeubles. Le code punit ces comportements d’un emprisonnement minimum d’un an et d’un maximum de cinq ans. Enfin l’aliénation d’un immeuble appartenant à un domaine privé de l’État ou des collectivités territoriales sans actualisation du référentiel des prix qui est sévèrement punie de la réclusion criminelle de cinq à dix ans par l’article 500 du code foncier et domanial

L’autre défi est afférent à la question du bail rural. En général dans les pays du monde, les producteurs agricoles sont des propriétaires terriens. Mais ce n’est pas toujours le cas. « Il faut que l’État ait un regard sur la question du bail rural qui est un outil qui permet aux producteurs agricoles d’avoir accès à la terre pour en user ! Si pour un Oui ou un Non, le producteur peut perdre la terre qu’il exploite, ce n’est bon ni pour lui ni pour la production ! Il peut arriver qu’un bon matin, à cause d’une petite guéguerre, le propriétaire, ou un héritier débarque et demande aux producteurs de quitter cette terre sous menace. Il faut organiser et sécuriser le bail rural. Quand il est sécurisé, ce bail peut être aussi un outil pour que le producteur ait accès aux financements des institutions financières », soutient Xavier ZOLA, Juriste expert et foncier .

Les questions de l’urbanisme, de l’aménagement du territoire, du lotissement et du remembrement urbain sont tout aussi cruciales. Il importe d’avoir un code d’aménagement et d’urbanisme en bonne et due forme qui organise les opérations d’urbanisme avec toutes les règles afférentes ! Le foncier même sécurisé, peut être impacté par un mauvais aménagement urbain ! Les efforts doivent se poursuivre sur tous ces points !