CONSTRUCTION

Comment réussir un projet de construction ?

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Vous envisagez de bâtir votre entreprise, réaliser des ouvrages ou construire votre maison de rêve après des années de dur labeur ; prenez garde à ne rien négliger, sinon le rêve peut se transformer en cauchemar. Dans les projets de construction, il est essentiel d’éviter au maximum l’amateurisme, car les conséquences sont souvent désastreuses.

ACTE 1 : PRÉCAUTIONS PRÉLIMINAIRES

Ne rien négliger dans la conception et dans la mise en œuvre

Dans nos sociétés, avoir «son chez» est perçu comme un accomplissement personnel. Quand bien même l’on a une parcelle et des ressources financières, construire, même la plus modeste habitation, n’est pas aisé. C’est un projet qui requiert des investissements financiers, humains et matériels, en qualité et quantité adéquates.

« Construire, c’est prévoir. On ne démarre pas une construction comme on démarre une moto. Encore que, même pour la moto, il est nécessaire de s’assurer de ce que l’on a assez d’essence pour la destination. Dans un projet de construction, les exigences sont nombreuses. Il y a des formalités à ne pas négliger et il y a des compétences techniques qu’il y a lieu d’associer. Sinon, la déception est grande. Je parle d’expérience », confie Christian Mariano, 35 ans, qui a intégré récemment sa maison à Cococodji. À l’en croire, construire peut maintenir le commanditaire sous un stress latent, si celui-ci ne s’entoure pas des techniciens requis. « Je vous assure, vous passez par tous les sentiments. Si ce n’est pas tel qui cherche à vous gruger, c’est tel autre qui enchaîne des erreurs. Il faut alors reprendre ceci ou cela ou carrément changer des ouvriers en pleins travaux. C’est une vigilance permanente », fait-il savoir. Dans la construction de sa maison, il a dû faire face à de gros imprévus, mais il a appris la leçon et il recommande. « Je reconnais que pour le citoyen modeste, il est difficile d’appeler beaucoup de techniciens pour construire une modeste habitation. On craint souvent les honoraires des techniciens. Mais celui qui a gagné son argent à la sueur de son front, ne peut pas se permettre de le gaspiller. On peut construire une simple et petite maison ; mais il est essentiel que ce soit une remarquable maison. Quel que soit le budget, si vous envisagez de construire, même si tous les ouvriers ne sont pas des experts, associez au moins un spécialiste », conseille Christian Mariano.

SOUCI D’ÉCONOMIE OU IMPRUDENCE ?

On ne néglige pas un projet pour lequel l’on a consenti des sacrifices. Quand l’investissement est précieux, le résultat attendu l’est davantage. Raison de plus pour ne rien négliger dans un projet de construction. «Très souvent, nous tendons à économiser, et on évite de faire appel aux spécialistes parce qu’on se dit qu’ils sont chers. On lance les chantiers comme on l’entend, avec tous les risques et finalement, c’est pour dépenser plus qu’il n’en faut ; gaspiller les ressources dans les corrections et perdre du temps », fait observer Élodie Djaho, technicienne supérieure en génie civil, Responsable technique à Prefabatim. Béninoise âgée de 33 ans, Élodie est très passionnée par son métier. Avec une dizaine d’années d’expérience, elle a déjà accompagné des projets de construction, de la conception à la réalisation. Elle recommande vivement le recours aux techniciens non seulement pour des travaux de qualité, mais aussi pour la sérénité et le confort du commanditaire. « Le recours aux spécialistes est très important et présente beaucoup d’avantages.

Il faut confier la conception du bâtiment à des personnes qui s’y connaissent, en l’occurrence un architecte et un ingénieur. Le plan d’un ouvrage dépend, en principe, de la personne qui commande. Le plan proposé pour un médecin par exemple sera différent de celui qui est proposé pour un avocat parce qu’ils n’ont pas les mêmes perceptions. En faisant un recours à un spécialiste, on parvient à identifier le plan adéquat qui tient compte des préférences du propriétaire et des réalités techniques », explique Elodie Djaho. Elle ajoute que le technicien aide également à anticiper sur les risques liés à l’ouvrage et à éviter les pertes de temps et de ressources.

« Dans la conception de l’ouvrage, il pourra analyser, par exemple, le sens du vent et l’éclairage naturel pour les fenêtres, faire les calculs nécessaires pour savoir quelle quantité de fer est nécessaire pour tel type de structure… », indique Élodie Djaho. Hélas, dans les faits, surtout pour la construction des bâtiments à usage d’habitation, le commanditaire se fie à un amateur. « Pour la plupart, il suffit d’avoir un chef maçon que l’on transforme en chef chantier et qui coordonne tous les travaux. Il donne les consignes selon sa perception et son expérience. Or, s’il n’y a pas des calculs minutieux pour le respect des normes en termes de construction, le chantier avance avec beaucoup de défauts et, au fil du temps, cela peut avoir des conséquences sur le bâtiment. Il y a des données dont le technicien tient compte dans ses calculs et que le chef maçon ne connaît peut-être pas.

Quand la surface est destinée pour l’exploitation de deux ou trois personnes, la charge d’exploitation n’est pas la même pour une surface destinée à une vingtaine de personnes. Le dosage en termes de quantité de fer, de ciment…, sera également différent, sinon, avec le temps, le bâtiment va céder. Il faut donc un dosage adapté à l’usage si l’on veut voir le bâtiment pouvoir tenir solidement», relève Élodie Djaho. Elle aborde ensuite d’autres aspects liés à l’environnement : « Si l’ouvrage est réalisé dans une zone où de grosses machines d’exploitations sont utilisées ou dans un environnement enlisant, les calculs sont différents et le dosage est fait de façon conséquente. Car les machines peuvent provoquer des secousses et le bâtiment pourrait avoir tendance à se fragiliser ». Il faut, selon elle, s’assurer lors de la réalisation des travaux, que l’on utilise de bons matériaux, adaptés aux ouvrages. « Sur le marché, vous pouvez trouver des fers de toutes qualités et de toutes sortes.

Mais à chaque type de travail, correspond le fer qu’il faut. Il importe de veiller à la qualité et à la quantité dans l’utilisation des matériaux. Par exemple, quand on prend un paquet de ciment, il faut le mélanger à une certaine quantité de sable, d’eau ou de gravier pour avoir la texture qu’il faut pour le béton. Mais généralement, les gens sont dans la logique de faire des économies et finalement, cela peut déteindre sur la solidité du bâtiment », affirme la technicienne en génie civil.

L’ARCHITECTE ET L’INGÉNIEUR EN ÉQUIPE

Dans un projet de construction, l’architecte intervient essentiellement dans la conception. « Mais le premier architecte, c’est celui qui veut construire sa maison. C’est lui qui exprime ce qu’il souhaite. L’architecte l’aide à matérialiser son rêve en faisant les réajustements techniques pour que la maison soit bien aménagée. Ensuite, il transcrit le projet en dessin », décrit Calixte Dèdjinou, ingénieur civil. Il poursuit : « L’ingénieur intervient également dans la conception pour définir la structure de l’ouvrage.

L’ingénieur va donner corps au projet en identifiant les spécificités techniques ; les besoins réels en termes de matériaux ; et il fait les calculs afférents. C’est l’ingénieur qui vous dira quels matériaux utiliser pour chaque structure. S’il y a une dalle à faire par exemple, l’ingénieur vous aide à avoir le plan de la dalle, des nervures, le dimensionnement des poteaux. L’ingénieur vous aide à apporter de la solidité à votre bâtiment pour que l’ouvrage soit résistant et puisse durer dans le temps. Quand le plan est retenu, l’architecte conduit les démarches administratives liées au chantier par exemple le permis de construire ». Somme toute l’architecte et l’ingénieur interviennent dans la conception de l’ouvrage, mais à différents égards. L’architecte s’occupe du design, de la présentation de l’ouvrage et de l’aménagement. Il donne au projet une apparence. Mais l’ingénieur donne corps à ce design. L’ingénieur s’occupe de la structure même de l’ouvrage, des spécificités (agencement des réseaux) et des calculs techniques (dimensions…). « L’on pourrait dire que l’architecte, c’est le rêveur et l’ingénieur doit rendre possible le rêve de l’architecte. C’est comme dans la mode, les dessinateurs dessinent et le tailleur rend réel le modèle », indique Élodie Djaho. Ces deux experts travaillent à rendre l’ouvrage solide et viable. Mais dans la mise en œuvre, c’est surtout l’ingénieur qui intervient. « Vous avez fait le plan et les calculs nécessaires, mais sur le chantier, il faut s’assurer aussi que c’est ce qui a été prévu, qui est en train d’être réalisé. En fait, si vous n’êtes pas vigilant dans la mise en œuvre, les ouvriers peuvent ne pas suivre les consignes dans le dosage du gravier, du ciment, du fer…, soit par négligence ou par ignorance, ou même parce qu’ils sont dans la logique de faire du profit. Or, si le dosage n’est pas respecté, l’ouvrage est menacé. C’est pourquoi, l’ingénieur a un rôle important dans le suivi sur le terrain », explique Élodie Djaho. En outre, il arrive parfois que dans la réalisation, l’on soit confronté à des situations nouvelles, à des imprévus dans la mise en œuvre des travaux. L’ingénieur est la personne la plus indiquée pour trouver des solutions le cas échéant. « Il est vrai que l’ingénieur est un professionnel qui fait ses calculs en tenant compte du chantier et de ses exigences, mais c’est en théorie. Dans la réalité, on peut être confronté à des situations particulières. Le rôle de l’ingénieur dans ce cas, est d’apporter une solution pour faire évoluer le chantier», indique la technicienne en génie civil.

DES FORMALITÉS NÉCESSAIRES

Avant même de lancer le projet de construction, il y a des prérequis, des formalités indispensables. « Si vous avez fait le levé topographique et voulez construire, je vous suggère de faire les études nécessaires. Il y a plusieurs études que l’ingénieur conduit, mais il ne faut pas occulter l’étude du sol. On pense que cela n’est pas nécessaire si l’on est sur un sol déjà dur. Mais on ne sait pas ce qu’il y a en dessous! C’est peut-être un sol hydromorphe avec de l’argile en dessous. Si vous ne faites pas ses études et vous commencez les travaux, vous allez engloutir vos ressources financières pour combler des bas-fonds et ce n’est pas comme si vous aurez forcément réussi ! », prévient la technicienne Élodie Djaho. Elle évoque également le permis de construire qui est une pièce exigible. « Je ne vous apprends rien ! Avant de démarrer toute construction, il faut s’assurer d’avoir le permis de construire. C’est une formalité que l’on banalise parfois et pourtant, c’est une formalité indispensable. Si vous n’avez pas le permis de construire et que vous commencez par construire, la mairie peut vous sommer d’arrêter les travaux. Et c’est ce qu’on constate aujourd’hui. Il y a beaucoup de chantiers inachevés ; des chantiers qui sont arrêtés parce que, entre-temps, les services de la mairie sont passés mettre l’interdiction de poursuivre les travaux pour défaut de permis de construire », ajoute Élodie Djaho. Pour éviter ces désagréments, qui retardent les ouvrages et portent moralement atteinte au commanditaire de l’ouvrage, il vaut mieux avoir son permis de construire, avant de démarrer les travaux.

ACTE 2 : FINITION ET TRAVAUX CONNEXES

À chacun, son travail !

Pas question de tout confier à la même personne. Chacun a sa spécialité. L’on a beau être polyvalent, on ne peut pas avoir le même niveau d’expertise dans tous les domaines. C’est pourquoi, il est important de laisser chacun faire son travail.

POUR ÊTRE SÛR CRAINTE D’UN DE PROFITER SANS DOMAINE ACQUIS, IL FAUT EN POSSÉDER LE TITRE FONCIER

Quand la construction est confiée à des spécialistes, le commanditaire a moins de tracasseries à faire. Il attend le résultat conformément au cahier de charges de l’ingénieur qui est responsable de la réussite de la structure. Mais lorsqu’il se passe des spécialistes et confie le chantier à des amateurs, le commanditaire a tout intérêt à faire de la veille aussi bien pendant la mise en œuvre que pendant les travaux de finition qui peuvent se révéler onéreux et chronophages, avec des risques d’endommager le bâtiment. La finition et les travaux connexes sont tout aussi importants que la structure. Certains travaux connexes démarrent depuis la mise en œuvre (plomberie, électricité…) et d’autres au terme des travaux (peinture). Pour ces travaux, il est préférable de choisir des professionnels. Il faut laisser la charpente au charpentier, l’électricité à l’électricien, la peinture au peintre. Ce n’est pas parce que le chef maçon se débrouille en peinture, qu’il faut lui confier cette tâche afin de réduire les dépenses. Il en va de la qualité des travaux. Le spécialiste sait toujours ce qui est mieux indiqué. « Dans la finition par exemple, au niveau de la dalle, certains ouvriers se disent qu’il faut juste mettre du sikalatex pour l’étanchéité. Mais en réalité le sikalatex est un adjuvant, ce n’est pas un produit pour l’étanchéité. Or, quand vous avez une dalle, l’étanchéité est très importante», fait comprendre l’ingénieure Elodie Djaho. À ses dires, il y a plusieurs types d’étanchéité : l’étanchéité à froid et l’étanchéité à chaud. « Le choix dépend de l’environnement et des conditions thermiques. Mais pour les chantiers au Bénin, je conseille l’étanchéité à froid. Nous sommes dans un pays déjà chaud. Quand vous faites l’étanchéité à chaud et que nous sommes en période de grande chaleur, ça se dégrade vite et on observe plus tard une infiltration de l’humidité », conseille-t-elle. En réalité, de nombreux Béninois ont ce problème dans leurs maisons : les murs semblent imbibés quand il pleut, il y a comme une odeur de moisissure dans les chambres, la peinture se désintègre à cause l’humidité. L’étanchéité n’est donc pas à négliger. Il n’y a pas que l’étanchéité qui soit responsable de l’infiltration de l’eau dans les murs. Il peut s’agir aussi de la peinture. En effet, il y a des peintures adaptées pour l’extérieur et d’autres pour l’intérieur. Il y a des peintures de base et des peintures de finition. Un peintre professionnel sait quelle peinture est adaptée à chaque situation. Généralement, on choisit la couleur, et un peintre amateur va acheter n’importe quelle peinture qu’il  applique et les jours suivants, on, constate malheureusement que lorsqu’il pleut, il y a infiltration par les murs. Cela peut être dû au fait que la peinture utilisée à l’extérieur n’était pas adéquate», explique Elodie Djaho. Outre la qualité et le type de peinture, elle fait également référence à l’expertise du peintre qui peut être déterminant dans la qualité de l’ouvrage. « Si, au cours de l’application de la peinture, il y a des surfaces bâclées ou négligées, cela crée des zones de fragilité où l’eau peut toujours se frayer son chemin et s’infiltrer. Avec le temps, l’eau va affaiblir l’ouvrage. D’où l’importance d’avoir un peintre qui s’y connaît vraiment », soutient-elle. Calixte Dédjinou soutient également la nécessité de laisser chaque spécialiste jouer son rôle dans la construction, surtout quand il s’agit d’un bâtiment complexe. « Le plombier professionnel sait à quel moment de la mise en œuvre, raccorder telle ou telle pièce. Il suit au fur et à mesure le chantier pour ne pas faire des casses inutiles. Il en est de même pour l’électricien qui doit faire parfois des installations camouflées. Il évolue aussi au rythme du chantier pour ne pas avoir à perforer les murs après les travaux de finition. C’est dire que chaque spécialiste a son plan de travail par rapport au chantier et le met en œuvre au fur et à mesure que les travaux avancent », explique l’ingénieur.

MENACES SUR L’OUVRAGE

Ne pas associer des spécialistes aux travaux de construction, expose à une multitude de risques qui peuvent endommager l’ouvrage et le ternir. « Si par exemple, les travaux prévoient une installation électrique camouflée dans les plafonds staffés et que le staff est fait, cela devient difficile de camoufler l’installation sans toucher au staff. Il faut alors faire des retouches ou carrément fait une installation apparente, ce qui ne sera pas forcément esthétique… », illustre Gildas Sokénou, technicien en génie civil. Il poursuit : « Imaginez également que le propriétaire veuille faire un rez-de-chaussée extensible, si la fondation n’est pas faite en conséquence, il sera difficile de monter les niveaux plus tard. Il faut alors se mettre à trouver des solutions qui ne sont plus souvent esthétiques et qui sont risquées. Ne pas faire appel à des professionnels lors des projets de constructions, expose donc à de nombreux risques que l’on peut éviter ».

GROS OUVRAGES !

Dans les projets de construction d’infrastructures de grande taille, l’ingénieur a des responsabilités qui peuvent se révéler plus exigeantes. « Le rôle de l’ingénieur consiste à poser, étudier et résoudre de manière performante et innovante des problèmes souvent complexes de création, de conception, de réalisation, de mise en œuvre et de contrôle de produits, de systèmes ou de services », explique Cyprien Mègbléto, technicien en génie civil. Énumérant les produits, systèmes ou services sur lesquels l’ingénieur intervient, il évoque les ponts, les chaussées, les ouvrages d’art ou d’assainissement… La particularité repose, selon lui, sur le type d’ouvrages qui requiert des études plus approfondies et une grande attention. Ne pas associer un ingénieur pour ces chantiers est d’ailleurs inconcevable parce que ce sont des travaux qui coûtent généralement très cher et la moindre erreur peut menacer de gros investissements. « Les risques sont énormes, si l’ingénieur n’est pas dans la conception et dans le suivi des travaux. Il peut y avoir des atteintes aux prescriptions techniques et administratives. Les atteintes aux prescriptions techniques englobent beaucoup de choses notamment les malfaçons, le mauvais dosage du béton, le mortier, le non-respect du plan. Les atteintes aux prescriptions administratives relèvent plutôt de la méconnaissance de certaines formalités comme le permis de construire », fait savoir l’ingénieur expérimenté dans les gros œuvres. Il prévient: « Une erreur dans ces genres de travaux expose l’ingénieur à de grosses responsabilités parce qu’il s’agit généralement d’investissements coûtant des centaines de millions ».

GLOSSAIRE

ARCHITECTE ET INGÉNIEUR DANS LA CONCEPTION

Étude de sol

Indispensable pour la viabilité de l’ouvrage, l’étude de sol permet, par des moyens techniques, de caractériser la nature du sous-sol afin de valider le type de fondations nécessaire à la pérennité de la construction et de vérifier les capacités d’absorption des eaux pluviales par le sous-sol. Outre les cas de cataclysmes naturels, l’effondrement des habitations est, pour la plupart, dû à une étude de sol mal faite ou non faite.

Permis de construire

Tel que défini par le décret n° 2020 056 du 05 février 2020 portant réglementation du permis de construire et du permis de démolir en République du Bénin, le permis de construire est une décision administrative qui autorise, sur la base des règles d’urbanisme, de constructions nouvelles, la modification de travaux de construction non achevés, la régularisation de travaux de construction d’un ouvrage entrepris sans autorisation. Il est institué trois catégories de permis de construire : – Le permis de construire de catégorie A pour les constructions à faible risque ; – Le permis de construire de catégorie B pour les constructions à moyen risque ; – Le permis de construire de catégorie C pour les constructions à fort risque.

L’autre défi est afférent à la question du bail rural. En général dans les pays du monde, les producteurs agricoles sont des propriétaires terriens. Mais ce n’est pas toujours le cas. « Il faut que l’État ait un regard sur la question du bail rural qui est un outil qui permet aux producteurs agricoles d’avoir accès à la terre pour en user ! Si pour un Oui ou un Non, le producteur peut perdre la terre qu’il exploite, ce n’est bon ni pour lui ni pour la production ! Il peut arriver qu’un bon matin, à cause d’une petite guéguerre, le propriétaire, ou un héritier débarque et demande aux producteurs de quitter cette terre sous menace. Il faut organiser et sécuriser le bail rural. Quand il est sécurisé, ce bail peut être aussi un outil pour que le producteur ait accès aux financements des institutions financières », soutient Xavier ZOLA, Juriste expert et foncier .

Les questions de l’urbanisme, de l’aménagement du territoire, du lotissement et du remembrement urbain sont tout aussi cruciales. Il importe d’avoir un code d’aménagement et d’urbanisme en bonne et due forme qui organise les opérations d’urbanisme avec toutes les règles afférentes ! Le foncier même sécurisé, peut être impacté par un mauvais aménagement urbain ! Les efforts doivent se poursuivre sur tous ces points !