Fiscalité immobilière du Bénin

Les impôts fonciers directs et taxes assimilées

L’impôt sur le revenu foncier des personnes physiques (irpp)

Champ d’application

Cet impôt frappe le revenu fon-cier net global du contribuable déterminé conformément aux dispositions de l’article 10 du Coco General des Impôts. Il est exigible de toute personne physique dont le domicile fiscal est situé au bénin. Le revenu foncier brut global annuel servant de base à l’impôt sur le revenu foncier des personnes physiques est déterminé en totalisant les bénéfices ou revus nets fonciers.

Modalités de détermination des revenus fonciers relevant de l’impôt sur les revenus des personnes physiques (article 112 du cgi)

Sont compris dans la catégorie des revenus fonciers :

• les revenus des propriétés bâties telles que maisons et usines, ainsi que les revenus de l’outillage des établissements industriels attachés au fond à perpétuelle demeure_ ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble, et les revenus de toutes installations commerciales ou industrielles assimilées à des constructions ;
• les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, les mines, les étangs, les salines et marais salants ;
• les revenus accessoires provenant notamment de la location du droit d’affiche, de la concession du droit d’exploitation de carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit.

Détermination du revevu imposable (article 114 – 116 cgi)

Le revenu net foncier est égal, à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes, augmenté du montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par les conventions à la charge des locataires, et diminué du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires.
Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : Les dépenses de réparation d’entretien, les frais de géra et de rémunération des gardiens et concierges effectivement supportés par le propriétaire; Les intérêts de dettes contractées pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration des propriétés ; Une déduction forfaitaire fixée O 30% des revenus bruts et représentant les frais de gestion, l’assurance et l’amortissement ; Le montant des impositions autres que celles incombant normalement l’occupant, perçues à raison desdites propriétés au profit des collectivités locales ou au profit de certains établissements publics ou d’organismes divers.

Les impôts fonciers locaux

Toutefois, la déduction des charges visées ci-dessus est subordonnée à la production d’un contrat de bail dûment enregistré pour les propriétés données à bail. La détermination du revenu net ou du déficit est effectuée pour chacune des propriétés appartenant au contribuable. Si la somme algébrique des résultats est négative, le déficit constate peut être reporté sur le revenu net foncier afférent aux années suivantes jusqu’à la troisième inclusivement.

Retenue à la source sur les revenus fonciers (Article 183 CGI)

Une retenue à la source égale à 10% du montant des loyers doit être prélevée par les locataires outres que les personnes physiques et reversée dans les conditions fixées ci-après, pour les loyers mensuels au moins égaux à 50 000 F CFA. Cette retenue doit être acquittée spontanément dans les mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, pour les loyers échus au cours du trimestre précédent. Les retenues effectuées et reversées par les locataires en l’acquit des propriétaires viendront en déduction des loyers dus.

Les autres impôts fonciers d’Etat

Le droit d’enregistrement

Le droit d’enregistrement s’applique aux actes et mutations déterminés par la loi. Les tarifs sont fixes, progressifs ou proportionnels selon la nature des actes. Les tarifs fixes sont réglés par les articles 541 à 549 bis du CGI et les tarifs progressifs ou proportionnels, par les articles 550 à 612 du CGI. La loi n° 2016- 14 du 20 juillet 2016 portant loi de finance rectificative pour la gestion 2016 en ses articles 586 à 590 a rendu gratis la formalité de l’enregistrement pour les actes foncier.

Le droit de timbre (article 613 et 614 du cgi)

La contribution du timbre est perçue sur tous les papiers destinés aux actes civils et judiciaires et aux écritures qui peuvent être produites en justice et y faire foi. Le droit du timbre qui ne peut en aucun cas être inférieur à 10 francs CFA, est déterminé :

• en fonction de la dimension du papier dont il est fait usage ;
• eu égard aux valeurs exprimées dans les actes qui y donnent ouverture.

Les droits de publicité fon-cière et hypothécaire

Ils comprennent les droits de publicité foncière et hypothécaire (articles 936 à 943 du CGI), les salaires du conservateur et les honoraires du greffier (articles 944 à 949 du CGI) de même que les hypothèques terrestres (articles 955 à 961 du CGI).

Sont des impôts fonciers perçus au profit des communes et des divers organismes. On distingue dans la législation fiscale du bénin, les impôts fonciers directs locaux, les impôts fonciers indirects locaux a la disposition des communes et les Taxes Foncières Uniques perçues au profit des budgets locaux et du budget national.

Les impôts fonciers directs locaux

Contribution foncière des propriétés bâties (cfpb) et des propriétés non bâties (cfpnb)

Contribution foncière des propriétés bâties (cfpb)

Champ d’application (Article 976 – 977 du CCI)

• Il est institue une contribution annuelle sur les propriétés bâties, telles que maisons, fabriques, manufactures, usines et en général tous immeubles construits en maçonnerie, fer ou bois, et fixés au sol a demeure a l’exception de ceux qui en sont expressément exonérés.
• Sont également soumis à la contribution foncière des propriétés bâties les terrains non cultivés, employés à usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôts de marchandises et autres emplacements de même nature.

Exemptions

Exemptions permanentes(Article 978 du CG1)

Sont exemptés de la contribution foncière des propriétés bâties : les immeubles, bâtiments ou constructions appartenant à l’Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics, lorsqu’ils sont affectés à un service public ou d’utilité générale et sont improductifs de revenus ; les installations qui, dans les ports maritimes, fluviaux ou aériens et sur les voies de navigation intérieures, font l’objet
de concessions d’outillage public accordées par l’Etat, à des chambres de commerce ou à des municipalités et sont exploitées dans les conditions fixées par un cahier des charges ; les ouvrages établis pour la distribution de l’eau potable ou de l’énergie électrique et appartenant à l’Etat ou à des communes ;

• les édifices servant à l’exercice des cultes ;
• les immeubles à usage scolaire ;
• les immeubles affectés à des œuvres d’assistance médicale ou d’assistance sociale;
• les immeubles servant aux exploitations agricoles pour loger les animaux ou serrer les récoltes ;
• les immeubles servant exclusivement à l’habitation et habités par leurs propriétaires lorsque le revenu net est inférieur à 2 880 francs ;
• les constructions légères (kiosques, tonnelles, pavillons, guérites, cases construites en paille, en banco, etc.) simplement posées sur le sol ou démunies de fondations en maçonnerie.

Exemptions temporaires(Article 979 à 981 du CG1)

Les constructions nouvelles, les reconstructions et les additions de constructions ne sont soumises à la contribution foncière que la sixième année suivant celle de leur achèvement. L’exemption temporaire n’est pas applicable aux terrains à usage commercial ou industriel qui sont cotisables à partir du 1er janvier de l’année suivant celle de leur affectation.

Bases d’imposition(Article 982 à 983 du CG1)

La contribution foncière des propriétés bâties est réglée en raison de la valeur locative de ces propriétés au 1er Janvier de l’année de l’imposition sous déduction de 40% pour les maisons et 50% pour les usines, en considération
du dépérissement et des frais d’entretien et de réparation. La valeur locative est le prix que le propriétaire retire de ses immeubles lorsqu’il les donne à bail ou, s’il les occupe lui-même, celui qu’il pourrait en tirer en cas de location. La valeur locative est déterminée au moyen de baux authentiques ou de locations verbales passées dans les conditions normales. En l’absence d’actes de l’espèce, l’évaluation est établie par comparaison avec les locaux dont le loyer aura été
régulièrement constaté ou sera notoirement connu. Si aucun de ces procédés ne peut être appliqué, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe: évaluation de la valeur vénale, détermination du taux moyen d’intérêt des placements immobiliers. Dans la région considérée pour chaque nature de propriété, application du taux d’intérêt à la valeur vénale.

▪ Contribution foncière des propriétés non bâties (cfpnb)

Champ d’application (Article 988 du CO)

Il est institué une contribution foncière annuelle sur les propriétés non bâties. La contribution foncière est établie sur les propriétés non bâties de toutes natures sises au bénin à l’exception de
celles qui en sont expressément exonérées.

Exemptions

Impôts fonciers indirects locaux à la disposition des communes

Impôts fonciers indirects locaux à la disposition des communes

Exemptions permanentes (article 989 du CGI)

Sont exemptés de la contribution foncière des propriétés non bâties :

• les terrains appartenant à l’Etat, aux départements et aux communes, affectés ou non à usage public, mais improductifs de revenus ; les pépinières et jardins d’essais créés par l’Administration ou par les sociétés d’intérêt collectif agricole dans un but de sélection et d’amélioration des plants ; les terrains à usage scolaire ou sportif appartenant aux missions religieuses, à des établissements scolaires, ou à des sociétés à but sportif reconnues par l’Etat ; les terrains, non à bâtir, appartenant aux coopératives agricoles ;
• les sols et dépendances immédiates des propriétés bâties ainsi que les terrains affectés à un usage industriel ou commercial dont la valeur locative sert de base à la contribution foncière des propriétés bâties ;
• les terrains cultivés ou effectivement utilisés au 1er janvier de l’année d’imposition pour la culture maraîchère, florale ou fruitière ou pour la production de plants et semis, lorsque ces terrains sont situés en dehors d’un périmètre fixé par arrêté du Préfet pour chaque commune ou localité ;
• les terres de culture de cinq hectares ou moins d’un seul tenant, lorsque le propriétaire ne possède aucune autre terre de culture.

Exemptions temporaires (Article 990 du CGI)

Les terrains ensemencés, plantés ou replantés en bois de toutes essences sont exonérés pendant trente ans pour compter de la première année du semis, de la plantation ou de la replantation.

Base d’imposition (Article 991 à 993 du CGI)

Les terrains soumis à la contribution foncière des propriétés non bâties sont imposables à raison de leur évaluation administrative au 1er janvier de l’année d’imposition. Les évaluations administratives sont déterminées en fonction des valeurs vénales et sont susceptibles de révision
tous les cinq ans.

Paiement des contributions foncières et taux(article 996 nouveau du cgi)

Les contributions foncières des propriétés bâties ou non bâties sont recouvrées dans les conditions
prévues l’article 1113 du Code Général des Impôts. Toutefois, elles donnent lieu à des versements d’acomptes dans les conditions suivantes :
• 35 % du montant total de la cote due l’année précédente à fin janvier ;
• 35 % à fin mors et le solde o fin moi.

Le montant de chaque acompte est provisoirement déterminé d’après le montant des impôts dus l’année précédente. Le retard dans le paiement des acomptes ci-dessus donne lieu à l’application d’une majoration de 10% du montant
des sommes dont le versement est différé. Tout impôt inférieur ou égal à 5 000 francs est exigible en un seul versement le 30 janvier de l’année.
Le taux de l’impôt est fixé à :

• 4 a 6 % pour les propriétés non bâties ;
• 15 o 30% pour les propriétés bâties.

Taxe d’enlèvement des ordures

(article 1043 nouveau et 1044 nouveau, cgi)

Les communes peuvent instituer par délibération des conseils municipaux ou communaux une taxe pour financer la collecte et le traitement des ordures ménagères. Cette taxe est dénommée « taxe d’enlèvement des orduresUE0). La taxe est due par toute personne physique ou morale, béninoise ou étrangère, propriétaire d’immeuble ou non, et occupant l’immeuble à des fins d’habitation ou d’activité commerciale, industrielle, minière, artisanale, d’exploitation
forestière et môme de profession libérale. Sont également passible de cette taxe, les établissements publics à caractère industriel ou commercial. Elle est émise sur le môme titre que la contribution foncière des propriétés bâties ou non bâties, la taxe fonce unique, Io patente ou la taxe professionnelle unique et recouvrée dans les conditions. En ce qui concerne les immeubles d’habitation, la taxe est émise sur le môme titre que la contribution foncière des propriétés bâties (CFPB) ou non bâties. Le propriétaire est ainsi chargé de collecter ladite taxe auprès des occupants de l’immeuble.

Le montant de la taxe est fixé par délibération des conseils municipaux ou communaux dans la fourchette de :

• 500 à 8 000 francs CFA, pour les occupants d’immeuble à des fins d’habitation ;
• 2 000 à 50 000 francs CFA, pour les occupants d’immeuble à des fins d’activité commerciales, industrielle et
  professionnelle.

Impôts fonciers locaux perçus au profit du budget national et ceux des collectivités locales

▪ Taxe sur les locaux loués en garnis (Article 1007 nouveau et 1068 à1071, cg!)

Toute commune peut par délibération du conseil municipal ou communal établir une taxe sur les locaux loués en garni. Cette mesure ne peut concerner que les établissements et personnes non assujettis aux taxes sur le chiffre prévues par les articles 219 et suivants du CGI. Sont astreints au paiement de cette taxe les hôteliers logeurs ou loueurs de chambres ou maisons garnies tenus à
la déclaration de police sanctionnée par l’article 175, 2e du Code Pénal. Cette taxe est calculée sur le montant de toutes locations de chambres ou locaux garnis, d’après un relevé mensuel
adressé par le redevable au maire et versée directement à la caisse du receveur des Impôts dans les dix premiers jours du mois suivant celui pour lequel la taxe est due. Le taux maximum de cette taxe est fixé par la loi. Toute absence de déclaration, de versement ou fausse déclaration donne lieu a une pénalité de 20% du montant
des droits fraudés. La pénalité est portée à 40% en cas de mauvaise foi et à 80% en cas de manœuvres frauduleuses sans préjudice
des poursuites judiciaires de droit. Elle est perçue sur ordre de recettes de l’ordonnateur du budget de la commune.

Taxe sur la consommation d’électricité et d’eau(Article 1082 à 1084, CGI)

Cette taxe peut être instituée par la commune et être perçue en fonction de la quantité d’énergie électrique et d’eau consommée par les usagers.

Tarif

Le tarif de cette taxe est fixé comme suit :

Basse tension :

• 2 F par kilowatt/heure pour les départements de l’Atlantique, du Littoral, de l’Ouémé, du Plateau, du Mono et du Couffo ;
• 3 F par kilowatt/heure pour les départements du Zou, des Collines, du borgou, de l’Alibori, de l’Atacora et de la Dongo ;

Moyenne tension :

• 1F par kilowatt/heure sur toute l’étendue du territoire national.

La taxe est recouvrée sans frais, aux lieux et place de la commune par les sociétés distributrices d’électricité et d’eau en même temps que le montant de leurs factures. Elle est reversée par ces sociétés par trimestre aux receveurs des
Impôts. L’abonnement au titre de l’éclairage des voies et places publiques est exonéré du paiement de la taxe.

▪ La Taxe Foncière Unique (Tfu) (Article 996 Nouveau 1, Cgi)

La taxe foncière unique est une contribution annuelle sur les propriétés foncières bâties et non bâties, sises au bénin. Elle est due par les propriétaires de ces biens au I er janvier de l’année d’imposition. Les propriétés bâties sont les constructions fixées au sol a demeure, telles que maisons, fabriques, manufactures, usines et en général tous les immeubles construits en maçonnerie, fer, bois ou autres matériaux. La TFU s’applique sur le territoire des collectivités territoriales disposant d’un registre foncier urbain. Les propriétés exonérées de la taxe sont indiquées dans les dispositions de l’article 1084-2 nouveau du CGI. Aucune exonération temporaire n’est applicable aux terrains à usage commercial ou industriel. Toutefois, si les immeubles sont loués, ils restent soumis à l’imposition supplémentaire de 6 %.

Base d’imposition (Article 996-3 nouveau, CGI)

La taxe foncière unique est assise sur la valeur locative réelle des biens imposables au 1er janvier de l’année d’imposition. La valeur locative réelle est le prix que le propriétaire retire de ses immeubles lorsqu’il les donne a bail, dons
fions normales, ou à défaut, le prix qu’il pourrait en tirer en cas de location.

Taux de l’Impôt (Article 996-4 nouveau, CGI)

Le toux de l’impôt est fixé à

• 5 % pour les propriétés non bâties ;
• 6 % pour les propriétés bâties.
  Toutefois, par délibération des représentants élus des collectivités bénéficiaires, les taux peuvent être réduits ou augmentés de deux (02) points au maximum.

Paiement de l’impôt (Article 996-6 nouveau, CGI)

La taxe foncière unique est recouvrée par versements d’acomptes dans les conditions suivantes :

• 35 % du montant total de la cote due l’année précédente à fin janvier ;
• 35 % du même montant à fin mars ;
• Le solde est exigible en totalité à fin mai dans les conditions générales prévues à l’article 1113 du Code Général des Impôts.

Tout retard dans le paiement des acomptes donne lieu à l’application d’une majoration de 10% du montant des sommes dont le versement est différé. En ce qui concerne les biens loués, le montant de la taxe sera versé par les locataires pour les loyers mensuels au moins égaux à 50 000 francs en l’acquit des propriétaires.

Conclusion

La fiscalité immobilière du bénin est relativement précise et claire. Quand bien même certaines spécifications seraient nécessaires, sa mise en application demeure pour toute personne ayant son domicile fiscal au bénin un devoir hautement citoyen.